Perbedaan gadai, fidusia, hipotik, hak tanggungan

URAIAN GADAI FIDUSIA HIPOTIK HAK TANGGUNGAN PENGERTIAN Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditor (si berpiutang) atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh debitur (si berutang), atau oleh seorang lain atas namanya, dan yang memberikan kekuasaan kepada kreditor itu untuk mengambil pelunasan dari barang tersebut secara didahulukan daripada kreditur-kreditur lainnya, dengan kekecualian biaya untuk melelang barang tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkannya setelah barang itu digadaikan, biaya-biaya mana harus didahulukan. Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya Bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada di dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor lainnya. Pengertian hipotik dirumuskan dalam Pasal 1162 BW yang menyebutkan hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda benda tidak bergerak untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan. Memperhatikan pengertian hipotik di atas, maka jelaslah hipotik adalah hak kebendaan yang bersifat memberi jaminan kepada kreditur bahwa piutangnya akan dilunasi oleh debitur tepat pada waktu yang dijanjikan. Apabila tidak, benda yang dibebani hipotik dapat dijual lelang dan uang hasil pelelangan dipergunakan untuk membayar piutang kreditur pemegang hipotik lebih dahulu(diprioritaskan) dari pada piutang kreditur-kreditur lainnya. Dengan demikian, hipotik tidak mengandung hak untuk menguasai atau memiliki benda yang dibebani hipotik. Namun,sifat kebendaan pada hak hipotik tetap ada, karena hipotik tetap melekat pada bendanya meskipun benda tersebut dipindahtangankan kepada orang lain, sehingga tidak lagi dimiliki debitur atau pemberi hipotik. Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggunganselanjutnya disebut UUHT dalam Pasal 1 augka 1 menyatakan: Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang undang No,5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain vang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Jadi, hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk  pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. SUMBER HUKUM Pasal 1150 s.d. Pasal 1160 Kitab undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata). 1. Undang-undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia; 2.   Peraturan Pemerintah No. 86 Tahun 2000 tentang Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia. 1. KUH Perdata buku II Bab XII pasal 1162 sampai dengan pasal 1232 2. Undang-undang No 5 tahun 1960 1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 UNSUR-UNSUR a.   Gadai diberikan hanya atas bendabergerak; b.  Jaminan gadai harus dikeluarkan dari penguasaan Pemberi Gadai (Debitor), adanya penyerahan benda gadai secara fisik (lavering); c.  Gadai memberikan hak kepada kreditor untuk memperoleh pelunasan terlebih dahulu atas piutang kreditur (droit de preference); d.  Gadai memberikan kewenangan kepada kreditor untuk mengambil sendiri pelunasan secara mendahului. a.  fidusia diberikan atas bendabergerak dan benda tidakbergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek; b.   fidusia merupakan jaminan serah kepemilikan yaitu debitur tidak menyerahkan benda jaminan secara fisik kepada kreditur tetapi tetap berada di bawah kekuasaan debitur (constitutum possessorium), namun pihak debitur tidak diperkenankan mengalihkan benda jaminan tersebut kepada pihak lain (debitur menyerahkan hak kepemilikan atas benda jaminan kepada kreditur); c.   fidusia memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur untuk memperoleh pelunasan terlebih dahulu atas hasil eksekusi benda yang menjadi obyek jaminan; d.  fidusia memberikan kewenangan kepada kreditur untuk menjual benda jaminan atas kekuasaannya sendiri. 1.Harus ada benda yang dijaminkan. 2.Bendanya adalah benda tidak bergerak. 3.Dilakukakan oleh orang yang memang berhak memindahtangankan benda jaminan. 4.Ada sejumlah uang tertentu dalam perjanjian pokok dan yang ditetapkan dalam suatu akta. 5.Diberikan dengan suatu akta otentik. 6.Bukan untuk dinikmati atau dimiliki , namun hanya sebagai jaminan pelunasan hutang saja. Namun jika utangnya bersyarat ataupun jumlahnya tidak tertentu , maka pemberian hipotik senantiasa adalah sah sampai jumlah harga taksian , yang para pihak diwajibkan menerangkan di dalam aktanya ( Pasal 1176 ayat 2 KUHPerd. 1.Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.  2.Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA  3.Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;  4.Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu;  5.Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap kreditur-kreditur lain. SIFAT a.  Gadai merupakan perjanjian yang bersifat assesoir (tambahan) terhadap perikatan pokok, yang tanpa adanya keberadaan dari utang pokok, maka hak atas benda yang digadaikan tidak pernah ada. Gadai diberikan setelah adanya perjanjian pokok; b. Bersifat memaksa, berkaitan dengan adanya penyerahan secara fisik benda gadai dari Debitur/Pemberi Gadai kepada Kreditur/Penerima Gadai; c. Dapat beralih atau dipindahkan, benda gadai dapat dialihkan atau dipindahkan oleh Penerima Gadai kepada Kreditur lain namun dengan persetujuan dari Pemberi Gadai; d. Bersifat individualiteit, sesuai Pasal 1160 KUH Perdata, bahwa benda gadai melekat secara utuh pada utangnya meskipun karena meninggalnyadebitur atau kreditur diwariskan secara terbagi bagi, namun hak gadai atas benda yang digadaikan tidak dapat hapus dengan begitu saja hingga seluruh utang telah dilunasi; e. Bersifat menyeluruh (totaliteit), berarti hak kebendaan atas gadai mengikuti segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan benda terhadap mana hak kebendaan diberikan; f. Tidak dapat dipisah pisahkan (Onsplitsbaarheid), berarti pemberian gadai hanya dapat diberikan untuk keseluruhan benda yang dijadikan jaminan dan tidak mungkin hanya sebagian saja; g. Mengikuti bendanya (Droit de suite), pemegang hak gadai dilindungi hak kebendaannya, ke tangan siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik berhak untuk menuntut kembali dengan atau tanpa disertai ganti rugi; h. Bersifat mendahulu (droit de preference), bahwa Penerima Gadai mempunyai hak yang didahulukan terhadap kreditur lainnya untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda gadai; i. Sebagai Jura in re Aliena (yang terbatas), gadai hanya semata-mata ditujukan bagi pelunasan utang. Gadai tidaklah memberikan hak kepada Pemegang Gadai/Penerima Gadai untuk memanfaatkan benda yang digadaikan, terlebih lagi mengalihkan atau memindahkan penguasaan atas benda yang digadaikan tanpa izin dari Pemberi Gadai. a. Fidusia merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok, dan bukan kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi. Perjanjian Fidusia tidak disebut secara khusus dalam KUH Perdata. Karena itu, perjanjian ini tergolong dalam perjanjian tak bernama (Onbenoem De Overeenkomst); b. Bersifat memaksa, karena dalam hal ini terjadi penyerahan hak milik atas benda yang dijadikan obyek Jaminan Fidusia, walaupun tanpa penyerahan fisik benda yang dijadikan obyek jaminan; c. Dapat digunakan, digabungkan, dicampur atau dialihkan terhadap benda atau hasil dari benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia dengan persetujuan dari Penerima Fidusia; d. Bersifat individualiteit, bahwa benda yang dijadikan obyek Jaminan Fidusia melekat secara utuh pada utangnya sehingga meskipun sudah dilunasi sebagian, namun hak fidusia atas benda yang dijadikan obyek jaminan tidak dapat hapus dengan begitu saja hingga seluruh utang telah dilunasi; e. Bersifat menyeluruh (totaliteit), berarti hak kebendaan atas fidusia mengikuti segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan benda terhadap mana hak kebendaan diberikan; f. Tidak dapat dipisah pisahkan  (Onsplitsbaarheid), berarti pemberian fidusia hanya dapat diberikan untuk keseluruhan benda yang dijadikan jaminan dan tidak mungkin hanya sebagian saja; g. Bersifat mendahulu (droit de preference), bahwa Penerima Fidusia mempunyai hak yang didahulukan terhadap kreditur lainnya untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang dijadikan obyek Jaminan Fidusia; h. Mengikuti bendanya (Droit de suite), pemegang hak fidusia dilindungi hak kebendaannya, Jaminan Fidusia tetap mengikuti benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia dalam tangan siapapun benda itu berada, kecuali pengalihan atas benda persediaan yang menjadi obyek Jaminan Fidusia; i. Harus diumumkan (asas publisitas), benda yang dijadikan obyek Jaminan Fidusia wajib didaftarkan, hal ini merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lainnya mengenai benda yang telah dibebani Jaminan Fidusia; j. Berjenjang/Prioriteit (ada prioritas yang satu atas yang lainnya), hal ini sebagai akibat dari kewajiban untuk melakukan pendaftaran dalam pembebanan Jaminan Fidusia dan apabila atas benda yang sama menjadi obyek lebih dari 1 (satu) perjanjian Jaminan Fidusia; k. Sebagai Jura in re Aliena (yang terbatas), Fidusia adalah hak kebendaan yang bersifat terbatas, yang tidak memberikan hak kebendaan penuh kepada Pemegang atau Penerima Fidusia. Jaminan Fidusia hanya sematamata ditujukan bagi pelunasan utang. Fidusia hanya memberikan hak pelunasan mendahulu, dengan cara menjual sendiri benda yang dijaminkan dengan Fidusia 1.Hipotik merupakan perjanjian yang accessoir, artinya bahwa perjanjian hipotik itu merupakan perjanjian tambahan terhadap perjanjian pokoknya yaitu perjanjian pinjam mengganti (kredit), sehingga perjanjian hipotik itu tidak dapat berdiri sendiri tanpa adanya perjanjian pokok tersebut. 2.  Hipotik ini tidak dapat dibagi-bagi, artinya bahwa hipotik itu akan selalu melekat sebagai jaminan sampai hutang yang bersangkutan seluruhnya dilunasi oleh debitur. 3.                Hipotik bersifat zaaksgevolg (droit de suitei), artinya bahwa hak hipotik akan selalu melekat pada benda yang dijaminkan dimanapun atau pada siapapun benda tersebut berada 4.  Hipotik mempunyai sifat lebih didahulukan pemenuhannya dari piutang lainnya. 1.  Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya 2.  Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada. 3.     Memenuhi azas spesialitas & publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga memberikan kepastian hukum kepada pihak pihak yang berkepentingan 4.                    Mudah & pasti pelaksanaan eksekusinya SUBJEK 1.  Dari segi individu (person), yang menjadi subyek gadai adalah setiap orang sebagaimana dimaksud Pasal 1329 KUH Perdata; 2. Para Pihak, yang menjadi subyek gadai adalah : a. Pemberi Gadai atau Debitur; b. Penerima Gadai atau Kreditur; c. Pihak Ketiga yaitu orang yang disetujui oleh Pemberi Gadai dan Penerima Gadai untuk memegang benda gadai sehingga disebut Pemegang Gadai. 1. Dari segi individu (person), yang menjadi subyek fidusia adalah : a. Orang perorangan; b. Korporasi. 2. Para Pihak, yang menjadi subyek fidusia adalah : a. Pemberi Fidusia atau Debitur; b. Penerima Fidusia atau Kreditur. Subyek hipotik adalah pihak-pihak yang membuat perjanjian pembebanan hipotik, yaitu pemberi hipotik (hypotheek gever) dan  penerima hipotik (hypotheek nemer). a. Pemberi Hak Tanggungan b. Pemegang Hak Tanggungan OBJEK Benda bergerak baik bertubuh maupun tidak bertubuh. 1.  Benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud; 2.   Benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek, yaitu bangunan di atas tanah milik orang lain, sebagai contoh rumah susun, apartemen. 1)       Benda-benda tak bergerak yang dapat dipindahtangankan beserta segala perlengkapannya. 2)       Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya. 3)       Hak numpang karang dan hak usaha. 4)       Bunga tanah, baik yang dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan hasil tanah. 5)       Bunga seperti semula. 6)       Pasar-pasar yang diakui oleh pemerintah, beserta hak-hak asli merupakan yang melekat padanya. 1.  Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam UUPA (Pasal 4 ayat (1) UUHT). 2.                    Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Terhadap hak pakai atas tanah negara, yang walaupun wajib didaftarkan, tetapi karena sifatnya tidak dapat dipindah tangankan, maka hak pakai tersebut tidak termasuk dalam objek Hak Tanggungan. 3.                  Hak atas tanah berikut bangunan (baik yang berada di atas maupun di bawah tanah), tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada, yamg merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. EKSEKUSI Apabila debitur atau Pemberi Gadai cidera janji, eksekusi terhadap benda yang menjadi obyek Jaminan Gadai dapat dilakukan : 1.  Kreditur diberikan hak untuk menyuruh jual benda gadai manakala debitur ingkar janji, sebelum kreditur menyuruh jual benda yang digadaikan maka ia harus memberitahukan terlebih dahulu mengenai maksudnya tersebut kepada debitur atau Pemberi Gadai; 2.   Suatu penjualan benda gadai oleh kreditur berdasarkan perintah pengadilan, maka kreditur wajib segera memberitahukan kepada Pemberi Gadai. Apabila debitur atau Pemberi Fidusia cidera janji, eksekusi terhadap benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia dapat dilakukan dengan cara : 1.  pelaksanaan titel eksekutorial oleh Penerima Fidusia, berarti eksekusi langsung dapat dilaksanakan tanpa melalui pengadilan dan bersifat final serta mengikat para pihak untuk melaksanakan putusan tersebut; 2.   Penjualan benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia atas kekuasaan Penerima Fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan; Penjualan di bawah tangan yang dilakukan berdasarkan kesepakatan bersama jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak; 3. Pelaksanaan penjualan dibawah tangan dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh Para Pihak kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar di daerah yang bersangkutan. Ketentuan Pasal 1178 ayat 2 kitab undang-undang hukum perdata, memberi wewenang kepada kreditur pemegang hipotik pertama untuk meminta diperjanjikan agar dia dapat menjual benda yang dibebani hipotik atas kekuasaanya sendiri melalui kantor lelang, demikian pula ketentuan Pasal 6 jo Pasal 20 undang-undang no. 4 tahun 1996, memberi wewenang kepada kreditur pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. ·  Pasal 1 butir (1) Undang-undang No. 4 Tahun 1996 menyebutkan bahwa “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah milik, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”   Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan suatu perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut, dan pemberian Hak Tanggungan tersebut dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT (Pasal 10 ayat (1) dan (2) Undang¬-undang No. 4 Tahun 1996).   Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan, dan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pendaftaran Tanah menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA (Pasal 13 ayat (I), Pasal 14 ayat (1) dan (2) Undang-undang No. 4 Tahun 1996).   Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, dan apabila debitur cidera janji maka berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan tersebut, pemegang hak tanggungan mohon eksekusi sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang berwenang. Kemudian eksekusi akan dilakukan seperti eksekusi putusan yang telah berkekuatan hukum tetap. HAPUSNYA a.  Karena hapusnya perjanjian peminjaman uang. b.  Karena perintah pengembalian benda yang digadaikan lantaran penyalahgunaan dari pemegang gadai. c.  Karena benda yang digadaikan dikembalikan dengan kemauansendiri oleh pemegang gadai kepada pemberi gadai. d.  Karena pemegang gadai lantaran sesuatu sebab menjadi pemilik benda yang digadaikan. e.  Karena dieksekusi oleh pemegang gadai. f.   Karena lenyapnya benda yang digadaikan. g.  Karena hilangnya benda yang digadaikan. a. Hapusnya utang yang dijamin dengan fidusia; b. Adanya pelepasan hak atas Jaminan Fidusia oleh Penerima Fidusia; c. Musnahnya benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia. 1.    Karena hapusnya perikatan pokok; 2.    Karena pelepasan hipotiknya oleh kreditur; dan 3.    Karena penetapan tingkat oleh hakim. (a) hapusnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. (b) dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditur pemegang Hak Tanggungan. (c) pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. (d) hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.